売買契約の媒介
仲介業者Ａ（Ｂ）が、売主（買主）から受領できる報酬の限度額は、下記の方法で算出した額です。
| 200万円以下の部分 | × | 5% | = | Ａ |
| 200万円超～400万円以下の部分 | × | 4% | = | Ｂ |
| 400万円超の部分 | × | 3% | = | Ｃ |
| 報酬の限度額 | = | A＋B＋C |
上記の計算方法は時間がかかるので、通常は下記の速算法を用いるとよい。
| 物件の価額が200万円以下の場合 | 物件の価額×5% |
| 物件の価額が200万円超～400万円以下の場合 | 物件の価額×4%＋2万円 |
| 物件の価額が400万円超の場合 | 物件の価額×3%＋6万円 |
例：1,000万円の土地付中古住宅を売買した場合
1,000万円×3%＋6万円 = 36万円
尚、仲介手数料には消費税がかかります。
●注意事項
上記の例により、仲介業者が売主・買主の双方から、それぞれ媒介の依頼を受けてた場合は、仲介業者は売主及び買主からそれぞれ36万円を限度に、合計72万円まで受領することができる 。
交換の場合には、物件の価額の高い方を基礎として上記速算法を用いる。
売買の代理
宅建業者が、売主から受領することのできる報酬の限度額は、媒介の場合に当事者の一方から受領することができる額の2倍以内である。
不動産売買契約の注意事項
●敷地の境界を明確にしておく
境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を確定する必要があります。
土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記の必要があります。
●住宅ローンの残金の確認
住宅ローンの借入がある時は、借入の残債の額を金融機関に確認しておきましょう。
●付帯設備の確認
家を売却するときは、暖房・エアコンなどを付けて売却するのか。また、物置や庭石・庭木はどうするのか。書面で取り決めておくと、後でトラブルになりません。
●販売価格
販売価格を決める時は、複数の業者から査定してもらいましょう。数社から査定してもらう事により、売却予定の家や土地の市場価格（相場）が、客観的に判断できます。
あまりにも、市場価格よりも高く価格設定し、成約の見込みが無い場合は、不動産業社も営業に力が入りません。近隣の市場価格に合わせるのが一番です。
●媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業社に売却の依頼をする方法です。
専属専任媒介契約・専任媒介契約は１社のみに売却の依頼をする方法です。当然、不動産業社の責任も重くなり、広告の回数や費用、営業のやり方（現地公開など）も、一般媒介契約と比べて力の掛け方が違います 。
●確定申告
売却した年の翌年に確定申告をします。マイホーム売却の３，０００万円控除等は、確定申告をしないと適用されません。
不動産を売りたい！どうする？
初めから１社に決めるよりも、まず、複数の不動産会社に査定を依頼してみては？そのほうがより客観的に判断できるでしょう。 ※査定価格とは、通常の営業活動で３ヶ月程度で売却が可能な価格のことです
査定してもらった価格を参考にして、販売価格（＝広告で表示する価格）を決定しましょう。
売却にかかる諸費用や税金などを確認した上で、事前に売却後の「手取額」を把握して、間違いのない売却をしましょう。
売却を不動産会社に依頼する場合は不動産会社と「媒介契約」を結びましょう。
この媒介契約の締結により、不動産会社は依頼を正式に受けたことになります。
また、不動産会社を選ぶときは信頼できる会社を選びましょう！
新聞広告・チラシ・情報雑誌やインターネットを使った広告など様々な営業活動を行い、お客様の不動産売買の良きサポーターとなります。
ご購入検討者をご案内し、実際にみていただきます。買主様に見てもらうということは、売主様としては何かと不安ですよね。
Step3でも触れましたが、媒介契約の種類によっては定期的に不動産会社から「報告」があるはずです。
不安な点などは、その時に担当者と打ち合わせしましょう！
不動産会社がご購入検討者をご案内して来るときは、以下のポイントを参考に好印象を与えるようにしてみてはいかがでしょう？
- 整理整頓をする。
- 簡単にお掃除をする。（清潔感があればよいでしょう）
- お風呂場、洗面所、トイレ、ベランダなどは一番ポイントになる箇所です。入念に片付けておい たほうが良いでしょう。
- 意外と気になるキッチンや浴室の臭い。パイプ洗浄剤などで清掃すると効果的です。
- ペットはお散歩に。動物が嫌いな買主さんもいらっしゃいます。
- 曇りの日はお部屋の電気など点けて明るく見せるように工夫しましょう。
売主様、買主様、それぞれが提示された条件を検討・調整します。
（引渡し時期、価格、付帯設備など）いずれの場合も通常は不動産会社が間に入っての交渉となるでしょう。
売主様と買主様の契約条件が合意に達すれば、いよいよご契約となります。
通常は不動産会社立会いのもと、契約書の内容を確認します。内容に問題がなければ、売主・買主双方が記名・押印し、契約の完了となります。
契約後、担当者から決済と引渡しの案内が送られてきます。その後の手続きとしては以下のようなものがあります。
●物件の下見会
売主様の引越しが完了した後、売主様・買主様・不動産会社の3者が立ち会い、物件の状態を確認します。
この時、附帯設備表および物件状況等報告書などをもとに点検します。設備器具などの使用説明書を準備しておくと喜ばれるでしょう。
●売主の住宅ローンの完済手続き
売主様が物件購入時に借り入れた住宅ローンを一括返済するという手続きです。通常、段取りはすべて、不動産会社が行うので安心です。
●残代金の受取り・登記手続きと鍵の引渡し
買主様から残代金や諸費用を受け取り、登記の名義を移転する手続きです。
残代金は高額なため、銀行振込や預金小切手で受け取ることが一般的です。
そのため、手続きは銀行などの金融機関で行われます。
売主様が残代金を受領し、買主様が鍵を受け取ると、取引が終了となります。
敷金は大家さんに預かっているだけのお金。退去時に家賃の滞納があった場合や、
室内を原状回復する費用を差し引いて、返還されることになっている。そこで、重要なのが原状回復の基準。
どこまでを、だれが負担して修復するのか？が明確になっていたほうがトラブルを避けられる。
また、退去後、いつぐらいまでに、どういう方法で返還されるのかも確認しておこう。
契約書等に明記されていれば、捺印前に十分理解しておこう。わからない所は曖昧にせずに聞いておいたほうがよい。
基準については、法律で定められているものではないため、トラブルになる可能性がある。
国土交通省住宅局ＨＰに「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要が掲載されているので参考にして欲しい。
日割家賃が１０日以内などの場合、翌月分を契約時に同時に支払うケースもあります。
マンション・貸家の場合、礼金・敷金・前家賃・仲介手数料の４ヶ月分が必要。
たとえば、家賃３５,０００円のアパートだと・・・
| 木造アパート | 権利金 | 前家賃 | 仲介手数料 | 合計 |
| 35,000 | 35,000 | 36,750 | 106,750 |
※保証人も上記に準じた書類の提出が必要です。
※必要書類は、物件ごと、業者ごとに異なります。契約前にご確認ください。
晴れの日は、太陽の位置などで部屋の方位を予想でます。曇りや雨の日は太陽が確認できないので、持っていくと正確な方位が分るので便利。
家具が納まるかどうか確認するのに必要。あらかじめ家具の採寸をして、サイズ表を作っておくと便利。
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天にシミがある場合は要注意 ! 過去に雨漏り、スガ漏れがあった証拠。 |
| 押入れ・クローゼットの中に、カビやシミがある場合は、湿気が多いので注意。中を清掃していても、カビ臭さは残るので、注意深く観察しよう。 押入れ・クローゼット内に不自然に壁紙や塗装をしている場合は、カビ跡を隠している可能性があるので注意が必要です。 |
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壁面の壁紙クロスが一部ハガレテいる場合は、冬場に結露が多いということです。 外気温と室内温度の差により、壁面と壁紙クロスの間に結露（水分）が生じて起こる現象で、壁面の断熱が十分でない可能性があります。 |
| 窓や戸がキチンと開くのか、又は閉まるのかをチェックしよう。 キチンと閉まっても、建具の枠と壁の間に10円玉が入るような隙間があると建具がずれて来ている証拠。 |
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畳が、フカフカしていないかチェック フカフカしている場合は、床下から湿気が上がってきている証拠。 |
- >> コンセントの位置や数、テレビのアンテナ、電話のジャックの位置。
- >> 大きな家具は納まるのか？
- >> 壁の厚さはどうか？壁を叩くとだいだいわかる。
- >> 床は、歩くと足音が響かないかチェック！
お部屋探し！何から始める？
予算や住みたい場所が決まったらどんな部屋に住みたいか決めよう。木造（アパート）や鉄筋（マンション）、
一戸建てなど種類はいろいろ。外観にこだわるあなたは物件写真で確認してね。
間取りのチェックは間取り図を見ながらイメージ。
１ＬＤＫになるとキッチンスペースが６畳以上が多く、リビングの機能を持っている。
ＤＫの広さは物件ごとにバリエーションがあるので、間取図をじっくりチェック。２ＬＤＫはリビング１０畳～１2畳程度、６畳２室が多いようです。
学校や職場までの通勤手段によって物件選びも決まります。
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希望に近い物件が見つかったら、「不動産ウェブの問い合わせフォーム」から問い合わせてみましょう。
メールが使えるから、気軽に問い合わせが出来ます。もちろん、直接電話で問い合わせてもＯＫ。
実際に希望のお部屋を不動産会社に案内してもらいましょう。下見のチェックポイントは確実に押さえておきます。
物件が気に入れば不動産会社に戻って契約手続きとなります。
