函館市、住宅改修補助を１２月２８日まで延長
函館市は本年度始めた住宅リフォーム補助制度の受け付けを当初より２カ月間延長し、１２月２８日までとする。予算が１８０万円残っており、市民からも延長を求める声があったため。
同制度は、浴室の改装などのバリアフリー改修や窓などの断熱改修を対象に、工事費の２０％まで最大２０万円補助。予算額は１,５００万円で、これまでに７１件、１,３２０万円を補助した。市建築行政課は「改修に踏み切るきっかけになったなど利用者からは好評」と話す。ただ、制度の認知度が低いため、同課は潜在的なニーズがまだあるとみており、来年度以降も継続したい考えだ。
申し込みは先着で、予算額に達した時点で締め切る。
問い合わせは同課（電）０１３８・２１・３３９１へ。
マイホームの登録免許税について
住宅用家屋の軽減税率
新築または取得後１年以内に行う、住宅用家屋の保存登記・移転登記・抵当権設定登記（住宅取得資金の貸付け等に係るもの）については、次表の軽減税率の特例があります。
表１ 住宅用家屋の軽減税率の特製（平成２５年３月３１日まで） 対象 自己居住用住宅 床面積（登記面積） ５０㎡以上 中古住宅 次のいずれかを満たす中古住宅
①築後２０年（耐火住宅は２５年）以内
②新耐震基準に適合するもの期間 新築・取得後１年以内 添付書類 住宅用家屋証明書
（家屋所在の市区町村長の証明書）所有権保存登記 通常1.4％→0.15％ 所有権移転登記 通常2.0％→0.3％ 抵当権設定登記 通常0.4％→0.1％
この特例は、マイホームだけのものです。賃貸（アパート等）は対象ではありません。また、
住宅ローンを利用しない場合（退職金等で建築する、あるいは買換え等）には、保存登記をしないでおくことがありますが、新築または取得後１年を経過すると軽減税率が適用されなくなります。保存登記は早めに済ませましょう。
なお、平成２６年３月３１日までの間に、新築又は取得（未使用のものに限る）した認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して登記する場合には、次表の税率が軽減されます。
表２ 所有権の保存登記 0.4％→0.1％ 所有権の移転登記 2.0％→0.1％（戸建住宅は0.2％）
さらに、都市の低炭素化の促進に関する法律の施工日（平成２４年８月１日現在、施工日は未定）から平成２６年３月３１日までの間に、新築または取得（未使用のものに限る）した認定低炭素住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して登記する場合には、次表の税率が軽減されます。
表３ 所有権の保存登記 0.4％→0.1％ 所有権の移転登記 2.0％→0.1％
土地の軽減税率
平成24年4月1日から同25年3月31日までに行われる、土地の所有件移転登記の税率は1.5％（本則は2.0％）に軽減されています。
表４ 新築戸建分譲住宅（延５０㎡以上）およびその敷地を購入した場合 住宅の所有権移転登記 固定資産税評価額
×0.3％…下記以外の住宅
×0.2％…認定長期優良住宅
×0.1％…認定低炭素住宅土地の所有権移転登記 固定資産税評価額×1.5％
なお、以上の記述には、司法書士の手数料や表示登記（表題部の作成）の費用は含まれておりません。
土屋ホールディングス 組織変更とそれに伴う人事異動を発表 より地域に密着した体制と関東・東北エリアを強化
土屋ホールディングス 組織変更とそれに伴う人事異動を発表 より地域に密着した体制と関東・東北エリアを強化 ホーム・ツーバイの合併記念キャンペーンなども実施
土屋ホールディングスは１０月１日、１１月１日からスタートする同社グループの新年度に向けた組織変更とそれに伴う人事異動を発表した。主な変更点は、土屋ホールディングスのＣＳ推進部お客様相談室を１１月１日付けで閉鎖し、土屋ホームに設置する。
土屋ホームでは、より地域に密着した体制をとるため、１１月１日付けで、住宅部門を「札幌地区」「道南地区」「道東地区」「道北地区」「本州地区」の五地区制とし、「本州地区」には「栃木ブロック」「長野ブロック」「東北ブロック」「本州不動産ブロック」を置く。そして、住宅部門「札幌地区」に「札幌厚別支店」住宅部門「道南地区」に「千歳支店」住宅部門「本州地区」に「郡山支店」「不動産郡山支店」をそれぞれ新設する。
土屋ホームトピアでは１０月１日付けで、本州営業部門を廃止し、新たに「関東営業部」「東北営業部」を開設。また「関東営業部」に世田谷支店「新規営業所準備室」、横浜支店「軽井沢営業所」、「東北営業部」に東北営業推進室「秋田営業所」をそれぞれ新設する。
さらに東北営業部仙台支店「仙台マンションリフォーム準備室」を新設するなど、関東・東北エリアのリフォーム事業の強化と、仙台におけるマンションリフォームの拡販を図る。
土屋ホーム東北では、１１月１日で、「福島支店開設準備室」、北上支店に「釜石営業所」、盛岡支店に「宮古営業所」をそれぞれ新設し、東北圏の営業基盤の強化を図る。
一方、土屋ホームでは、同社と土屋ツーバイホームの合併を記念して「ｅｃｏ快適実感キャンペーン」を１０月３１日まで開催している。同キャンペーンは、期間中、先着で北海道エリアは４８棟、本州エリアは２６棟の契約者に太陽光発電システム、コレモ、ＨＥＭＳ、エコジョーズ、エコキュートなどのエコ機器百万円分をプレゼントするというもの。また、土屋ホームトピアでは、土屋ホールディングスが札幌市のメガソーラー設置運営事業者に選定されたことを記念して、太陽光パネルを半額で提供する「太陽光発電モニター」の募集を１０月２６日まで行っている。募集エリアは、札幌市、恵庭市、江別市、北広島市、石狩市、苫小牧市、千歳市、帯広市近郊で、平成２５年４月２７日までの完成引渡しなどが条件となっている。
賃料滞納を理由に賃貸建物の明け渡しを求めるには？
＜質問内容＞
Ｘにマンションの一室を賃貸したＹからの質問です。「月額賃料9万3,000円、月額管理費7,000円（賃料等合計10万円）で契約しましたが、この2年間、Ｘが賃料等を4万円、5万円と分割して不定期に振り込むため、慢性的に支払不足状態が続き困っています。いっそ立ち退きを請求したいのですが、どのような手順を踏めばよいのでしょうか」
事実関係の確認
◎ 契約書では、賃料等の支払方法についてどのように定めていますか？
Ｙ 「毎月末日に翌月分の賃料を指定銀行口座に振り込む、としています」
◎ 契約条項に、解除に関する特約はありますか？
Ｙ 「賃料等の支払を2ヶ月以上怠ったときは催告なく解除できる」としています。
◎ 無催告解除の特約ですね。解除の意思表示はしましたか？
Ｙ 「していません」
話し合いで説得 ► 債務名義の取得
◎ 契約の成立後にその契約を解消するには、契約終了の手続きが必要となります。終了原因は、
- イ. 期間が満了しＸが更新を求めない。
- ロ. ＸＹの合意をもって契約を解除する。
- ハ. Ｘの債務不履行によりＹが契約解除の意思表示をする。
等があります。本件は”ハ．”のケースですが、Ｘは解除特約の要件を満たしていますか？
Ｙ 「細かく計算していませんが、常習的に20万～30万円を滞納しています」
◎「2ヶ月以上」と「2ヶ月分以上」は違います。後者は20万円以上ですが、前者はその支払が当該弁済期に遅れること2ヶ月以上という意味です。例えば月初の時点で、滞納額が累計24万円の場合、4万円が「2ヶ月以上の滞納」に該当します。常習的であるならばこの債務不履行による解除は可能です。
Ｙ 「解除の意思表示は口頭でできますか？」
◎ 可能ですが、後日争われると立証が難しいため、配達証明付書留郵便（または内容証明郵便。到達を証明するためなので前者で十分）で送付すると良いでしょう。
Ｙ 「解除の郵便が相手に届いたら、契約は自動的に解消しますか？」
◎ 契約は終了しますが、賃借人の不動産占有は残ります。この占有を賃貸人が実力で奪還すると禁忌に触れます。法事国家は強制執行を国家（執行官）の専権とするので、自力救済は不法行為に問われます。賃借人の不動産占有を解除する方法は、
- ① 賃借人が任意に占有を返還する。
- ② 執行官が賃借人の占有を解いて賃貸人に占有を取得させる（民事執行法168条1項）
の二択で、中間がありません。①に導くために条件を提示したり、話し合いでの説得を試み、②であれば、債務名義（明渡しを命じる判決等裁判書）の取得（裁判の提起）をすることになります。契約条項に解除の特約を欠く場合は、原則に帰り、民法の催告付解除（まず催告し、履行がないときに解除）の手順を踏みます（民法541条）。
押えておきたいキーワード
明渡しのポイントは「賃借人の占有を回収」にあり