地球温暖化対策を推進するために国土交通省・経済産業省・環境省が勧める制度です。
エコポイント自体は”家電エコポイント”のように、1ポイント=1円に相当し、”住宅エコポイント”で色々な商品と交換したり、追加工事の費用に充てることが出来ます。
では”住宅エコポイント”は、どのような場合に発行され、どのぐらいのポイントが発行されるのでしょうか?
発行の対象となる場合は次の条件となります。
ポイント発行対象となる期間内に
- >>1.エコ住宅を新築した方
- >>2.エコリフォームをされた方
となっています。
- >>〔エコ住宅の新築の場合〕
平成21年12月8日以降、平成22年12月31日までに工事を着工し、平成22年1月28日を越え工事完了したものとあります。
- >>〔エコリフォームの場合〕
平成22年1月1日以降、平成22年12月31日までに工事を着工し、平成22年1月28日を越え工事完了したものとあります。
ちょっと判りにくいので、簡単に平成22年4月現在で言うと”エコ住宅の新築”・”エコリフォーム”両方とも、すでに着工の条件である期日を越えた日であるので、条件として残っているのは、
「平成22年12月31日までに工事を着工すること」
だけとなります。
これ以降は対象となりませんので、実際に着工日が遅れることは間々あることですから、”住宅エコポイント”を利用したい方は早めに検討をしたほうが良いようです。
エコ住宅とは何でしょうか?エコポイント事務局が掲載している内容では下記のようになります。
- >>1.省エネ法のトップランナー基準相当の住宅
- >>2.省エネ基準(平成11年基準)を満たす木造住宅
とあります。
ここで詳しく解説すると難しくなるので、いったん覚える事としては、住宅メーカーが「新築でトップランナー基準というものをクリアしている。」
又は
「木造住宅なら平成11年の省エネ基準をクリアしている。」と謳っている住宅であればOKと考えて良いでしょう。
基準について詳しく知りたい方は、こちらをご覧下さい。
この基準であれば、持家・借家、一戸建て、共同住宅を問いません。
“エコリフォーム”とは何でしょうか?単純なポイントを挙げてみます。
- >>1.窓の断熱改修
- >>2.外壁、屋根、天井又は床の断熱改修
上記に併せて改修をする場合のみとして
- >>3.バリアフリー改修
が挙げられます。
“エコリフォーム”とは、冷暖房などを節約できるような改修工事となり、1.2.とありますが、改修箇所が違うだけで、基本的には断熱に関する改修工事です。
実際に”エコリフォーム”でのポイントの多くはサッシなどの断熱改修工事のようです。
規模や、建材が多種多様にあるのですが、”エコリフォーム”には非常に細かい条件があります。
3.ですが、”エコリフォーム”を行う際のバリアフリーの改修工事についても、ポイントが発行されます。将来を見据えて、階段や浴室の手摺などをつけるにはいい機会だと思います。
もし、改修工事を行う業者さんが、知らずに”住宅エコポイント事務局”に未登録の建材を使ったり、
金額を安くしたはいいものの、「断熱材の使用量が最低基準を下回っていてポイントが出なかった。」など、
ポイントを考慮すれば支払い金額は逆転していた。という事が考えられますので、リフォーム業者さんとの打ち合わせでは注意が必要です。
では、肝心の貰える”住宅エコポイント”はいくら位なのでしょう?
〔エコ住宅の新築の場合〕
”一戸あたり、一律 300,000ポイント” です。
※太陽光発電など省エネ基準を補助とした補助金を国から受けているものは対象外となります。
〔エコリフォームの場合〕
“エコリフォーム”の場合、リフォームの規模や建材・施工面積により、ポイント額が決められています。
ですので、対象のポイント合計の上限として、”一戸あたり 300,000ポイント”となります。
その他、”エコリフォーム”と一体的に行う”バリアフリー工事”については、施工内容に応じて上限を”一戸あたり 50,000ポイント” としています。
“住宅エコポイント”を貰うには、期日までに申請しなければなりません。申請をする人は、新築住宅の購入者及びリフォームの発注者となります。(代理申請も可能です。)
〔エコ住宅の新築の場合〕
一戸建ての場合
平成23年6月30日まで
共同住宅の場合
階数が10階以下の建物 平成23年12月31日まで
階数が11階以上の建物 平成24年12月31日まで
〔エコリフォームの場合〕
平成23年3月31日まで
実際にポイントを貰うには期限があります。”エコ住宅の新築”および、”エコリフォーム”共に同じ期限です。
平成25年3月31日まで
ポイントの額に応じた商品券や、プリペイドカード、エコ商品などと交換できます。交換商品は決められているので、こちらからご覧下さい。
また即時交換工事というものがあります。即時交換とは、まず”住宅エコポイント”が確定した場合、ポイント分の金額を追加工事に使うことです。
新築でも、リフォームでも可能です。どちらも、追加工事が対象となります。
即時交換の場合、”住宅エコポイント”は工事施工者へ支払われます。
AdobeReaderプラグインが必要となります。実際に申請する場合は、申請書類以外に、さまざまな添付書類が必要となります。下記に手引がありますので参考にしてください。
- 〔エコ住宅の新築の場合〕
- >>住宅エコポイント申請の手引き 新築用(戸別申請)
- 〔エコリフォームの場合〕
- >>住宅エコポイント申請の手引き リフォーム用(戸別申請)
■リンク先について
“住宅エコポイント”記事中のリンク先は、国土交通省、経済産業省、環境省にて運営されている「住宅エコポイント事務局ホームページ」へのリンクとなります。
- 売買契約時、契約書に貼付します。
- 表示変更・抵当権抹消登記の費用。
- 仲介してくれた業者への手数料、価格により異なります。
- 境界杭の確認や土地を分割売りする場合
- 今の建物を取り壊し、更地で売却する場合。
- 不動産売却利益がある場合。
- 売買契約時、契約書に貼付します。
- 所有権移転・抵当権設定登記の費用及び、登録免許税など。
- 仲介してくれた業者への手数料、価格により異なります。
- 銀行のローン手数料。借入金額や金融機関により異なります。
- ローン保証会社の保証に掛かる料金。借入金額や期間・保証会社により異なります。
- 建物の構造や所在する地域で異なります
- ※ 上記の買主の諸費用は、価格やローン金額で変動がありますので一概にいくらと言えませんが、通常は売買価格の5~10%を目安にすると良いでしょう。
土地や住宅を購入する時には、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼って消印をします。これが印紙税の納付です。
売買契約書は本来2通作成し、それぞれに印紙をを貼って売主と買主が保管することになりますが、
通常、印紙代の節約のため、売買契約書を1通作成して、印紙代金は売主・買主で折半します。契約書の原本は買主が、写し(コピー)を売主が持ちます。
不動産の譲渡に関する契約書について適用される、印紙税の軽減特例による軽減後の印紙税額を示しています。
契 約 書 記 載 金 額 | 印 紙 税 額 |
1万円未満 | 非課税 |
1万円以上 10万円以下 | 200円 |
10万円超 50万円以下 | 400円 |
50万円超 100万円以下 | 1,000円 |
100万円超 500万円以下 | 2,000円 |
500万円超 1000万円以下 | 10,000円 |
1000万円超 5000万円以下 | 15,000円 |
5000万円超 1億円以下 | 45,000円 |
1億円超 5億円以下 | 80,000円 |
5億円超 10億円以下 | 180,000円 |
10億円超 50億円以下 | 360,000円 |
50億円超 | 540,000円 |
金額の記載のないもの | 200円 |
不動産投資のメリット
1.安定収益源の確保
毎月安定した賃料収入をもたらしてくれる賃貸経営は、私設年金として豊かな人生を支えてくれる経済的基盤となります。
2.節税効果
賃貸経営による不動産所得を確定申告をすれば、賃貸経営による収支がマイナスの場合は、
損益通算として給与所得から控除でき、すでに源泉徴収されている所得税の還付を受けられます。
減価償却は、建物部分の借入金利、管理費・建物修繕費、火災保険料等が必要経費として認められ、収入から控除できます。
3.相続対策
賃貸経営は、相続税の節税となります。不動産の場合、相続評価は建物は固定資産税評価額が基準となり、
取得の50%程度となります。賃貸用の場合は更に借家権割合30%が控除できます。敷地は、時価の80%が目途の路線価が基準となります。
4.インフレ
もしインフレになると物の価値は上昇し預貯金などの貨幣価値は低下します。つまりインフレ時には、収益不動産の価値や賃料相場の上昇が考えられます。
5.生命保険の代替
銀行等からローンを利用してアパート等の収益用不動産を購入する場合、銀行の指定する「団体信用生命保険」に加入することになります。
オーナーに万が一のことがあった時は、ローンの残債は生命保険によって精算されます。
不動産投資のデメリット
1.空室発生と賃料滞納者
賃貸経営は、入居者あってのものです。場所や広さ、設備、築年数などからみて家賃が相場より割高な物件には、
いくら良い物件でも入居者はつきにくいものです。結果、空室の発生となります。
空室の発生や、仮に満室でも賃料滞納者が発生すると、予定していた収入、利回りを確保できなくなります。
2.建物の老朽化
建物は年月が経つにつれ、確実に老朽化が進んでいきます。時に、予想を上回る修繕費や補修費が必要となる場合があります。
3.不動産価格の値下がり
不動産価格が下落した場合、取得した収益用不動産を売却した場合、売却損が生じる可能性があります。
したがって、ある程度の売却損を補填できる程度の利回りを考慮する必要があります。
不動産投資 資産運用
取得したアパートやマンション等の賃貸住宅を入居者に賃貸することで賃料という長期的に安定した運用利益を得ることを目的とした資産運用です。
高齢化が進み定年退職後の長いセカンドライフを楽しむための資金や資産運用を、
売りアパートや投資用マンション等の利回り物件や収益物件を購入して安定した私的年金運用や財産形成を始められます。
利回りの種類
表面利回り(単純利回り) | 投資する不動産の現状の年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。おおよその目安として利用されます。
表面利回り(%)=年間賃料÷物件価格×100 |
満室予想利回り | 投資する不動産が満室になった場合に予想される年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。 表面利回り同様に支出を含んでいませんし、満室賃料はあくまでも予想でしかありません。 算出方法は表面利回りと同様 |
実質利回り(NET利回り) | 投資する不動産の年間家賃収入から賃貸管理委託手数料と、固定資産税、都市計画税など、あらかじめほぼ確定している年間支出を差し引いた年間粗利を、物件価格で割った数字です。 表面利回りよりも現実的な数字になります。 実質利回り(%)=(年間賃料-年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100 |
還元利回り | 外資が投資に活用するDCF(ディスカウントキャッシュフロー)法で利用する利回りで、償却前・税引前の初年度家賃純収益を物件価格で割ったものです。 |
不動産投資に関わる諸経費
購入諸経費 | 仲介手数料/契約印紙代/登記免許税/ローン関係費/不動産取得税/火災保険料 など |
運用経費 | 固定資産税/修繕費/管理費/管理手数料/借入金利息 |
売買契約の媒介
仲介業者A(B)が、売主(買主)から受領できる報酬の限度額は、下記の方法で算出した額です。
200万円以下の部分 | × | 5% | = | A |
200万円超~400万円以下の部分 | × | 4% | = | B |
400万円超の部分 | × | 3% | = | C |
報酬の限度額 | = | A+B+C |
上記の計算方法は時間がかかるので、通常は下記の速算法を用いるとよい。
物件の価額が200万円以下の場合 | 物件の価額×5% |
物件の価額が200万円超~400万円以下の場合 | 物件の価額×4%+2万円 |
物件の価額が400万円超の場合 | 物件の価額×3%+6万円 |
例:1,000万円の土地付中古住宅を売買した場合
1,000万円×3%+6万円 = 36万円
尚、仲介手数料には消費税がかかります。
●注意事項
上記の例により、仲介業者が売主・買主の双方から、それぞれ媒介の依頼を受けてた場合は、仲介業者は売主及び買主からそれぞれ36万円を限度に、合計72万円まで受領することができる 。
交換の場合には、物件の価額の高い方を基礎として上記速算法を用いる。
売買の代理
宅建業者が、売主から受領することのできる報酬の限度額は、媒介の場合に当事者の一方から受領することができる額の2倍以内である。
不動産売買契約の注意事項
●敷地の境界を明確にしておく
境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を確定する必要があります。
土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記の必要があります。
●住宅ローンの残金の確認
住宅ローンの借入がある時は、借入の残債の額を金融機関に確認しておきましょう。
●付帯設備の確認
家を売却するときは、暖房・エアコンなどを付けて売却するのか。また、物置や庭石・庭木はどうするのか。書面で取り決めておくと、後でトラブルになりません。
●販売価格
販売価格を決める時は、複数の業者から査定してもらいましょう。数社から査定してもらう事により、売却予定の家や土地の市場価格(相場)が、客観的に判断できます。
あまりにも、市場価格よりも高く価格設定し、成約の見込みが無い場合は、不動産業社も営業に力が入りません。近隣の市場価格に合わせるのが一番です。
●媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業社に売却の依頼をする方法です。
専属専任媒介契約・専任媒介契約は1社のみに売却の依頼をする方法です。当然、不動産業社の責任も重くなり、広告の回数や費用、営業のやり方(現地公開など)も、一般媒介契約と比べて力の掛け方が違います 。
●確定申告
売却した年の翌年に確定申告をします。マイホーム売却の3,000万円控除等は、確定申告をしないと適用されません。
不動産を売りたい!どうする?
初めから1社に決めるよりも、まず、複数の不動産会社に査定を依頼してみては?そのほうがより客観的に判断できるでしょう。 ※査定価格とは、通常の営業活動で3ヶ月程度で売却が可能な価格のことです
査定してもらった価格を参考にして、販売価格(=広告で表示する価格)を決定しましょう。
売却にかかる諸費用や税金などを確認した上で、事前に売却後の「手取額」を把握して、間違いのない売却をしましょう。
売却を不動産会社に依頼する場合は不動産会社と「媒介契約」を結びましょう。
この媒介契約の締結により、不動産会社は依頼を正式に受けたことになります。
また、不動産会社を選ぶときは信頼できる会社を選びましょう!
新聞広告・チラシ・情報雑誌やインターネットを使った広告など様々な営業活動を行い、お客様の不動産売買の良きサポーターとなります。
ご購入検討者をご案内し、実際にみていただきます。買主様に見てもらうということは、売主様としては何かと不安ですよね。
Step3でも触れましたが、媒介契約の種類によっては定期的に不動産会社から「報告」があるはずです。
不安な点などは、その時に担当者と打ち合わせしましょう!
不動産会社がご購入検討者をご案内して来るときは、以下のポイントを参考に好印象を与えるようにしてみてはいかがでしょう?
- 整理整頓をする。
- 簡単にお掃除をする。(清潔感があればよいでしょう)
- お風呂場、洗面所、トイレ、ベランダなどは一番ポイントになる箇所です。入念に片付けておい たほうが良いでしょう。
- 意外と気になるキッチンや浴室の臭い。パイプ洗浄剤などで清掃すると効果的です。
- ペットはお散歩に。動物が嫌いな買主さんもいらっしゃいます。
- 曇りの日はお部屋の電気など点けて明るく見せるように工夫しましょう。
売主様、買主様、それぞれが提示された条件を検討・調整します。
(引渡し時期、価格、付帯設備など)いずれの場合も通常は不動産会社が間に入っての交渉となるでしょう。
売主様と買主様の契約条件が合意に達すれば、いよいよご契約となります。
通常は不動産会社立会いのもと、契約書の内容を確認します。内容に問題がなければ、売主・買主双方が記名・押印し、契約の完了となります。
契約後、担当者から決済と引渡しの案内が送られてきます。その後の手続きとしては以下のようなものがあります。
●物件の下見会
売主様の引越しが完了した後、売主様・買主様・不動産会社の3者が立ち会い、物件の状態を確認します。
この時、附帯設備表および物件状況等報告書などをもとに点検します。設備器具などの使用説明書を準備しておくと喜ばれるでしょう。
●売主の住宅ローンの完済手続き
売主様が物件購入時に借り入れた住宅ローンを一括返済するという手続きです。通常、段取りはすべて、不動産会社が行うので安心です。
●残代金の受取り・登記手続きと鍵の引渡し
買主様から残代金や諸費用を受け取り、登記の名義を移転する手続きです。
残代金は高額なため、銀行振込や預金小切手で受け取ることが一般的です。
そのため、手続きは銀行などの金融機関で行われます。
売主様が残代金を受領し、買主様が鍵を受け取ると、取引が終了となります。