2012/10/16

土屋ホールディングス 組織変更とそれに伴う人事異動を発表 より地域に密着した体制と関東・東北エリアを強化

土屋ホールディングス 組織変更とそれに伴う人事異動を発表 より地域に密着した体制と関東・東北エリアを強化 ホーム・ツーバイの合併記念キャンペーンなども実施

土屋ホールディングスは10月1日、11月1日からスタートする同社グループの新年度に向けた組織変更とそれに伴う人事異動を発表した。主な変更点は、土屋ホールディングスのCS推進部お客様相談室を11月1日付けで閉鎖し、土屋ホームに設置する。

土屋ホームでは、より地域に密着した体制をとるため、11月1日付けで、住宅部門を「札幌地区」「道南地区」「道東地区」「道北地区」「本州地区」の五地区制とし、「本州地区」には「栃木ブロック」「長野ブロック」「東北ブロック」「本州不動産ブロック」を置く。そして、住宅部門「札幌地区」に「札幌厚別支店」住宅部門「道南地区」に「千歳支店」住宅部門「本州地区」に「郡山支店」「不動産郡山支店」をそれぞれ新設する。

土屋ホームトピアでは10月1日付けで、本州営業部門を廃止し、新たに「関東営業部」「東北営業部」を開設。また「関東営業部」に世田谷支店「新規営業所準備室」、横浜支店「軽井沢営業所」、「東北営業部」に東北営業推進室「秋田営業所」をそれぞれ新設する。
さらに東北営業部仙台支店「仙台マンションリフォーム準備室」を新設するなど、関東・東北エリアのリフォーム事業の強化と、仙台におけるマンションリフォームの拡販を図る。

土屋ホーム東北では、11月1日で、「福島支店開設準備室」、北上支店に「釜石営業所」、盛岡支店に「宮古営業所」をそれぞれ新設し、東北圏の営業基盤の強化を図る。

一方、土屋ホームでは、同社と土屋ツーバイホームの合併を記念して「eco快適実感キャンペーン」を10月31日まで開催している。同キャンペーンは、期間中、先着で北海道エリアは48棟、本州エリアは26棟の契約者に太陽光発電システム、コレモ、HEMS、エコジョーズ、エコキュートなどのエコ機器百万円分をプレゼントするというもの。また、土屋ホームトピアでは、土屋ホールディングスが札幌市のメガソーラー設置運営事業者に選定されたことを記念して、太陽光パネルを半額で提供する「太陽光発電モニター」の募集を10月26日まで行っている。募集エリアは、札幌市、恵庭市、江別市、北広島市、石狩市、苫小牧市、千歳市、帯広市近郊で、平成25年4月27日までの完成引渡しなどが条件となっている。

2012/10/09

賃料滞納を理由に賃貸建物の明け渡しを求めるには?

賃料滞納を理由に賃貸建物の明け渡しを求めるには?


<質問内容>
Xにマンションの一室を賃貸したYからの質問です。「月額賃料9万3,000円、月額管理費7,000円(賃料等合計10万円)で契約しましたが、この2年間、Xが賃料等を4万円、5万円と分割して不定期に振り込むため、慢性的に支払不足状態が続き困っています。いっそ立ち退きを請求したいのですが、どのような手順を踏めばよいのでしょうか」


事実関係の確認


契約書では、賃料等の支払方法についてどのように定めていますか?

「毎月末日に翌月分の賃料を指定銀行口座に振り込む、としています」

契約条項に、解除に関する特約はありますか?

「賃料等の支払を2ヶ月以上怠ったときは催告なく解除できる」としています。

無催告解除の特約ですね。解除の意思表示はしましたか?

「していません」

話し合いで説得 ► 債務名義の取得

契約の成立後にその契約を解消するには、契約終了の手続きが必要となります。終了原因は、

  • イ. 期間が満了しXが更新を求めない。
  • ロ. XYの合意をもって契約を解除する。
  • ハ. Xの債務不履行によりYが契約解除の意思表示をする。

等があります。本件は”ハ.”のケースですが、Xは解除特約の要件を満たしていますか?

「細かく計算していませんが、常習的に20万~30万円を滞納しています」

「2ヶ月以上」「2ヶ月分以上」は違います。後者は20万円以上ですが、前者はその支払が当該弁済期に遅れること2ヶ月以上という意味です。例えば月初の時点で、滞納額が累計24万円の場合、4万円が「2ヶ月以上の滞納」に該当します。常習的であるならばこの債務不履行による解除は可能です。

「解除の意思表示は口頭でできますか?」

可能ですが、後日争われると立証が難しいため、配達証明付書留郵便(または内容証明郵便。到達を証明するためなので前者で十分)で送付すると良いでしょう。

「解除の郵便が相手に届いたら、契約は自動的に解消しますか?」

契約は終了しますが、賃借人の不動産占有は残ります。この占有を賃貸人が実力で奪還すると禁忌に触れます。法事国家は強制執行を国家(執行官)の専権とするので、自力救済は不法行為に問われます。賃借人の不動産占有を解除する方法は、

  • ① 賃借人が任意に占有を返還する。
  • ② 執行官が賃借人の占有を解いて賃貸人に占有を取得させる(民事執行法168条1項)

の二択で、中間がありません。①に導くために条件を提示したり、話し合いでの説得を試み、②であれば、債務名義(明渡しを命じる判決等裁判書)の取得(裁判の提起)をすることになります。契約条項に解除の特約を欠く場合は、原則に帰り、民法の催告付解除(まず催告し、履行がないときに解除)の手順を踏みます(民法541条)。

押えておきたいキーワード

明渡しのポイントは「賃借人の占有を回収」にあり



2012/10/06

一人暮らし家族の見守り&お知らせサービス「ミマモ」 提供開始

一人暮らし家族の見守り&お知らせサービス「ミマモ」提供開始

一人暮らしの家族と別世帯で暮らす家族を人感センサーで見守り、メールで知らせるサービス「ミマモ」を三井不動産レジデンシャル(株)と(株)立山システムが共同開発した。
三井の住まい居住者専用のメンバーシップサービス「三井のすまいLOOP会員」を対象に、サービスを提供する。

同サービスでは、見守りたい家族の住居内に人感センサーを設置、熱の微妙なゆらぎで生活リズムをチェックする。離れて暮らす家族は、生活リズムのデータをインターネットで確認できる。また、動きがないなど、異常と判断された場合は、家族宛にメールが送信される。
同社が実施した「別世帯で暮らす父や母の生活や健康に関するアンケート」で、約6割が離れて暮らす両親の生活や健康を「不安・心配」と感じている結果を受け、サービスの開発・提供を決めたもの。

当初首都圏のマンションでサービス提供を開始。2013年1月からは首都圏の戸建て居住者、4月からは全国へとサービスを拡大する予定。

2012/09/25

住宅購入で譲れないポイントトップは「収納」

住宅購入で譲れないポイントトップは「収納」 30~49歳の既婚女性

GMOインターネットグループでインターネットリサーチ事業を展開するGMOリサーチの連結会社であるGMOジャパンマーケットインテリジェンス(株)(GMO JMI)は20日、「住宅購入に関するオンラインコミュニティ調査(MROC)」の結果を発表した。
調査対象は同社のモニターで5年以内に戸建住宅の購入予定がある30~49歳の既婚女性30人、調査期間は2012年7月25日~8月9日。
(MROCとは、コミュニティ参加者間で交わされる自然な声から、日常の様子や本音をうかがう調査方法。)

一戸建てを建てるときの「譲れないポイント」で最も多かったのが「収納」、次に「キッチン」「広いリビング」となった。収納の中でも「ウォークインクローゼット」を望む人が多く、「物を見える所に置きたくない」「掃除が苦手だ」などの理由から「見えない収納」を望む声が多く挙がった。

「住宅を購入する際に感じる不安」については、最も多かったのが「近所付き合い」。次に東日本大震災の影響から「地震(震災)関連」に対する不安が、「お金」や「地域の治安・防犯」を上回る結果となった。さらには「『近所付き合い』何が不安?」のトピックでは、現在の近所付き合いに関する問題や、町内会に入るべきかどうかなどで多くの会話が交わされ、ご近所の人との距離感の保ち方に対して、不安や悩みを抱えている人が多いことがわかってきた。総じて、挨拶以上のお付き合いを積極的に望んでいないことがうかがえる回答が多数となった。

「スマートハウス」については、テレビCMで見たことがある程度の認識の人と、詳しい知識を持つ人の情報量にばらつきが見られた。また、電力自給に魅力は感じているものの、初期費用が高額なため、導入は難しいという意見が目立つ結果となった。
同社はこの結果を踏まえて「購入検討先の近所に住む人々や、地域の特徴、治安といった情報は得難く、それが住宅購入時の不安の一番の要因になっている」と分析している。

2012/09/11

東急ハンズ期間延長…WAKOビル

東急ハンズ期間延長…WAKOビル

WAKOビル1階(函館市若松町20)に出店している東急ハンズ(東京)「トラックマーケット函館WAKO店」(釜台木綿子店長)が、10月14日まで予定していた営業を1月20日まで延長することが決まった。JR函館駅前のにぎわい創出などが評価された。

同店はWAKOビルの管理会社「NAアーバンデベロップメント」(布村隆二社長)の要望を受け、半年の期間限定で4月13日に開店。約230平方メートルの売り場にヘアケア用品を中心として健康器具、台所用品、文具など常時約3,000点を扱っている。

布村社長によると、開店当初は1カ月間で9,354人が購買。これをピークに夏場の繁忙期も混雑が続くなど、駅前地区活性化に貢献。店員7人も店のレイアウトの工夫のほか、ブログを毎日更新したり、季節別の商品展開に向け積極的に発注提案したりと奔走。そうした実績や創意工夫が延長実現に結び付いた。

布村社長によると「事業は決して黒字ではないが、高い評価や駅前活性化につながりうれしい」。釜台店長も「リピーターが大変多く、今後もクリスマス商戦などさまざまな商品展開をしていけたら」と話していた。

2012/09/03

JR函館駅前周辺のデザイン公募…函館市

JR函館駅前周辺のデザイン公募…函館市

 函館市は、中心市街地のJR函館駅前・大門地区の活性化に向けて、地区全体のデザインを公募する。民間事業者を対象にして、駅前通りやグリーンプラザ、点在する電停・バス停まで含むデザインをプロポーザル(提案型)方式で募り、2015年度の北海道新幹線開業までに整備する考えだ。市は「市民や観光客が集い、楽しめるコンセプトでの提案を求めたい」と話している。

 市は、国からまちづくりへの重点的な補助を受けるための「中心市街地活性化基本計画」(2013年4月から5年間)の素案に、駅前通りの整備を盛り込んでいる。

 年度内の認定を目指すにあたり「駅前のデザインが核。地元としてどんなイメージかを国に提言したい」(経済部)として、民間のアイデアを取り入れることにした。同種のプロポーザルは札幌、富山市の路面電車や、宮崎県延岡市の駅周辺整備などで行われている。

 具体的にはWAKOビル前から松風町の旧玉光堂前までの約400メートルと、グリーンプラザ約330メートルの両区間を対象に、地区の総合的なコンセプトや駅前通り、電停・バス停のイメージ図と独自提案を募集する。駅前通りは国道であるため、市からの提案を経て国が整備する。

 市職員や学識経験者、経済界関係者、美しいまちづくり検討会委員ら8人程度でつくる審査委員会を設置。公募は10月から開始し、12月に委託先と契約を締結。2013~15年度で整備し、新函館駅(仮称)開業を見据えて取り組む。応募業者の制限は特に設けない考えだ。

 同部は「集客面など、行政では行き着けない面もある。全国から広く意見を聴きたい」としている。


2012/08/18

不安を感じる犯罪、空き巣など「住宅への侵入」がトップに…

不安を感じる犯罪、空き巣など「住宅への侵入」がトップに…内閣府調査

内閣府は16日、「治安に関する特別世論調査」の結果を発表した。治安に関する国民の意識を調査し、今後の施策の参考にする目的で実施したもの。調査期間は7月5~15日。全国20歳以上の日本国籍を有する3,000人を対象に、調査員による個別面接を行なった。有効回答数は1,956人(65.2%)。

日本は安全・安心な国かという問いでは、「そう思う」が59.7%(2006年調査比13.6ポイント増)と大幅に増え、最近の治安についても「よくなったと思う」が15.8%(同4.5ポイント増)と、日本が以前よりも安全になったという認識が高まっていることがわかった。

不安を感じる場所としては、「繁華街」が53.7%(同9.0ポイント増)で最も多く、「路上」53.6%(同▲9.9ポイント)、「インターネット空間」41.9%(同1.8ポイント増)と続いた。また、「自宅」は13.0%(同▲2.9ポイント)と前回調査時より減少している。

不安を感じる犯罪については、「空き巣などの住宅に侵入して物を盗む犯罪」が51.1%となり、前回調査時よりも2ポイント減少しているもののトップに。一方で、大きく減少したのは、「誘拐、子供の連れ去りやいたずら」31.1%(同▲11.2ポイント)であった。

内閣府

2012/08/09

函館市に新規店舗を開設…SBIモーゲージ

函館市に新規店舗を開設…SBIモーゲージ

SBIモーゲージ(株)は8日、北海道函館市にSBI住宅ローン「函館店」を開設した。

新店舗は、函館市電「五稜郭公園前」駅徒歩10分に立地。所在地は、北海道函館市五稜郭町31-8 ロクゴー五稜郭ビル1階。電話番号は0138-32-0823、FAX番号は0138-32-0889。営業時間は10~18時(土・日曜・祝日定休)。


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2012/08/08

消費税が増額された場合への対応

消費税が増額された場合への対応

消費税増税法案が6月26日衆議院本会議で可決されました。
消費税は経済条件の好転を条件に、平成26年4月に8%、平成27年10月に10%に引き上げるという内容です。

ところで、家主が家賃増額の法的手続きに依ることなく消費税の増額分を借家人に当然には請求できないとされた事例がありますので、念のため契約時に次のような一箇条をいれておく事をお勧めします。

記載例

(消費税等)
本契約期間中に乙が甲に対して支払うべき賃料、管理、共益費等に課せられている消費税の税率に変動があった場合、当然に新税率が適用され、乙は以前の賃料、管理、共益費の支払について新税率で計算された賃料、管理、共益費等を支払うことをあらかじめ承認する

(深沢総合法律事務所ニュース 弁護士 柴田龍太郎 より抜粋)

2012/08/04

スマートハウス…期待と不安

スマートハウス…期待と不安

7月が過ぎ、夏の電力消費のビークを控える北海道、節電は言うに及ばず、計画停電の可能性もでてきている。そうした状況から、省エネ・創エネを装備した住宅が注目を集めている。

その代表的なものが全国大手メーカーを中心にしPRしている「スマートハウス」と呼ばれる住宅だ。「スマートハウス」とは厳密な定義があるわけではなく、省エネ・創エネを駆使した最新住宅の総称と言ってもよい。

そこで、もう少し具体的に解釈をくわえてみると、先ず「ome nergy anagement ystem」を搭載していることが大前提となる。それにプラスして太陽光発電システムやエネファーム、蓄電池などの創エネ機器が組み込まれていること。また、住宅性能も高気密・高断熱、省エネ給湯機器や暖房機器が導入されている住宅で、「HEMS」によって、その家庭の光熱費やエネルギー消費の状況の報告をはじめとして、ムダな消費のチェックや機器の増減、節約によるシミュレーションができることで、省エネを促進することができる住宅ということになると考えられる。

住まい手の省エネ意識を高めるという意味では、大変意味のある住宅だが、理想としては、消費状態のチェックに留まらず、各機器や家電製品などの消費状況をコントロールして、適切な消費状況を維持する機能も持つように「HEMS」がレベルアップすることが必要だ。
現状では、今一歩のところまできているようだあるが、そこまで来れば本当に「賢い家(スマートハウス)」になる。

しかし、人が介在する部分を機械に置き換えることは、正確性や安全性の向上にはつながるが、反面、「建物」ではあっても「家」という概念から乖離してしまうのは皮肉だ。