土屋ホールディングス 組織変更とそれに伴う人事異動を発表 より地域に密着した体制と関東・東北エリアを強化
土屋ホールディングス 組織変更とそれに伴う人事異動を発表 より地域に密着した体制と関東・東北エリアを強化 ホーム・ツーバイの合併記念キャンペーンなども実施
土屋ホールディングスは10月1日、11月1日からスタートする同社グループの新年度に向けた組織変更とそれに伴う人事異動を発表した。主な変更点は、土屋ホールディングスのCS推進部お客様相談室を11月1日付けで閉鎖し、土屋ホームに設置する。
土屋ホームでは、より地域に密着した体制をとるため、11月1日付けで、住宅部門を「札幌地区」「道南地区」「道東地区」「道北地区」「本州地区」の五地区制とし、「本州地区」には「栃木ブロック」「長野ブロック」「東北ブロック」「本州不動産ブロック」を置く。そして、住宅部門「札幌地区」に「札幌厚別支店」住宅部門「道南地区」に「千歳支店」住宅部門「本州地区」に「郡山支店」「不動産郡山支店」をそれぞれ新設する。
土屋ホームトピアでは10月1日付けで、本州営業部門を廃止し、新たに「関東営業部」「東北営業部」を開設。また「関東営業部」に世田谷支店「新規営業所準備室」、横浜支店「軽井沢営業所」、「東北営業部」に東北営業推進室「秋田営業所」をそれぞれ新設する。
さらに東北営業部仙台支店「仙台マンションリフォーム準備室」を新設するなど、関東・東北エリアのリフォーム事業の強化と、仙台におけるマンションリフォームの拡販を図る。
土屋ホーム東北では、11月1日で、「福島支店開設準備室」、北上支店に「釜石営業所」、盛岡支店に「宮古営業所」をそれぞれ新設し、東北圏の営業基盤の強化を図る。
一方、土屋ホームでは、同社と土屋ツーバイホームの合併を記念して「eco快適実感キャンペーン」を10月31日まで開催している。同キャンペーンは、期間中、先着で北海道エリアは48棟、本州エリアは26棟の契約者に太陽光発電システム、コレモ、HEMS、エコジョーズ、エコキュートなどのエコ機器百万円分をプレゼントするというもの。また、土屋ホームトピアでは、土屋ホールディングスが札幌市のメガソーラー設置運営事業者に選定されたことを記念して、太陽光パネルを半額で提供する「太陽光発電モニター」の募集を10月26日まで行っている。募集エリアは、札幌市、恵庭市、江別市、北広島市、石狩市、苫小牧市、千歳市、帯広市近郊で、平成25年4月27日までの完成引渡しなどが条件となっている。
賃料滞納を理由に賃貸建物の明け渡しを求めるには?
<質問内容>
Xにマンションの一室を賃貸したYからの質問です。「月額賃料9万3,000円、月額管理費7,000円(賃料等合計10万円)で契約しましたが、この2年間、Xが賃料等を4万円、5万円と分割して不定期に振り込むため、慢性的に支払不足状態が続き困っています。いっそ立ち退きを請求したいのですが、どのような手順を踏めばよいのでしょうか」
事実関係の確認
◎ 契約書では、賃料等の支払方法についてどのように定めていますか?
Y 「毎月末日に翌月分の賃料を指定銀行口座に振り込む、としています」
◎ 契約条項に、解除に関する特約はありますか?
Y 「賃料等の支払を2ヶ月以上怠ったときは催告なく解除できる」としています。
◎ 無催告解除の特約ですね。解除の意思表示はしましたか?
Y 「していません」
話し合いで説得 ► 債務名義の取得
◎ 契約の成立後にその契約を解消するには、契約終了の手続きが必要となります。終了原因は、
- イ. 期間が満了しXが更新を求めない。
- ロ. XYの合意をもって契約を解除する。
- ハ. Xの債務不履行によりYが契約解除の意思表示をする。
等があります。本件は”ハ.”のケースですが、Xは解除特約の要件を満たしていますか?
Y 「細かく計算していませんが、常習的に20万~30万円を滞納しています」
◎「2ヶ月以上」と「2ヶ月分以上」は違います。後者は20万円以上ですが、前者はその支払が当該弁済期に遅れること2ヶ月以上という意味です。例えば月初の時点で、滞納額が累計24万円の場合、4万円が「2ヶ月以上の滞納」に該当します。常習的であるならばこの債務不履行による解除は可能です。
Y 「解除の意思表示は口頭でできますか?」
◎ 可能ですが、後日争われると立証が難しいため、配達証明付書留郵便(または内容証明郵便。到達を証明するためなので前者で十分)で送付すると良いでしょう。
Y 「解除の郵便が相手に届いたら、契約は自動的に解消しますか?」
◎ 契約は終了しますが、賃借人の不動産占有は残ります。この占有を賃貸人が実力で奪還すると禁忌に触れます。法事国家は強制執行を国家(執行官)の専権とするので、自力救済は不法行為に問われます。賃借人の不動産占有を解除する方法は、
- ① 賃借人が任意に占有を返還する。
- ② 執行官が賃借人の占有を解いて賃貸人に占有を取得させる(民事執行法168条1項)
の二択で、中間がありません。①に導くために条件を提示したり、話し合いでの説得を試み、②であれば、債務名義(明渡しを命じる判決等裁判書)の取得(裁判の提起)をすることになります。契約条項に解除の特約を欠く場合は、原則に帰り、民法の催告付解除(まず催告し、履行がないときに解除)の手順を踏みます(民法541条)。
押えておきたいキーワード
明渡しのポイントは「賃借人の占有を回収」にあり